Baufinanzierungsrechner
Monatsrate, Zinsen, Restschuld und Finanzierungsanteil einer Baufinanzierung berechnen: Kaufpreis, Eigenkapital, Sollzins und Laufzeit eingeben.
| Monat | Rate | Tilgung | Zinsen | Restschuld |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 1.455 | 495 | 960 | 319.505 |
| 2 | 1.455 | 496 | 959 | 319.009 |
| 3 | 1.455 | 498 | 957 | 318.511 |
| 4 | 1.455 | 499 | 956 | 318.012 |
| 5 | 1.455 | 501 | 954 | 317.511 |
| 6 | 1.455 | 502 | 953 | 317.008 |
| 7 | 1.455 | 504 | 951 | 316.505 |
| 8 | 1.455 | 505 | 950 | 315.999 |
| 9 | 1.455 | 507 | 948 | 315.492 |
| 10 | 1.455 | 508 | 946 | 314.984 |
| 11 | 1.455 | 510 | 945 | 314.474 |
| 12 | 1.455 | 511 | 943 | 313.963 |
Unverbindliche Beispielrechnung, keine Finanz-, Steuer- oder Immobilienberatung und kein Kreditangebot. Die tatsächlichen Konditionen hängen von Bank, Bonität, Beleihungswert, Zinsbindung, Sondertilgungen und Gebühren ab. Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler sind nicht enthalten.
Weiteres Tool ausprobieren
Passend zu diesem Tool ausgewähltDer Baufinanzierungsrechner zeigt, was ein Immobilienkredit im Monat und über die gesamte Laufzeit kostet. Aus Kaufpreis und Eigenkapital ergibt sich der Darlehensbetrag, dazu kommen Sollzins, Laufzeit und Tilgungsart. Das Ergebnis sind Monatsrate, Zinsen gesamt, der Finanzierungsanteil am Kaufpreis und ein Tilgungsplan, in dem für jeden Monat die Restschuld steht. Mit dem Haushaltsnetto zeigt der Rechner außerdem, welchen Anteil des Einkommens die Raten ausmachen. Alles läuft im Browser. Das Ergebnis ist eine vereinfachte Beispielrechnung mit einem Zinssatz, keine Beratung.
So funktioniert das Tool
- 01Kaufpreis und EigenkapitalKaufpreis und eingesetztes Eigenkapital eintragen. Der Darlehensbetrag wird daraus berechnet oder direkt eingegeben.
- 02Zins und LaufzeitSollzins aus dem Angebot und die Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung wählen, dazu die Tilgungsart.
- 03Rate und Restschuld prüfenMonatsrate und Zinsen ablesen. Im Tilgungsplan steht in Monat 120 die Restschuld nach zehn Jahren Zinsbindung.
Wann ist das nützlich?
- Kaufentscheidung vorbereitenVor der Besichtigung klären, welcher Kaufpreis mit dem vorhandenen Eigenkapital zu einer tragbaren Rate passt.
- Anschlussfinanzierung planenDie Restschuld am Ende der Zinsbindung kennen und durchrechnen, was ein höherer Zins für die neue Rate bedeutet.
- Eigenkapital abwägenVergleichen, wie stark mehr Eigenkapital Darlehen, Finanzierungsanteil und Zinskosten senkt.
Beispiele
- Wohnung für 400.000 €80.000 € Eigenkapital, 320.000 € Darlehen, 3,6 % Sollzins, 30 Jahre: Die Rate beträgt 1.454,87 € im Monat, die Zinsen über die ganze Laufzeit 203.751,44 €. Das entspricht einer anfänglichen Tilgung von rund 1,86 %.
- Restschuld nach zehn JahrenIm selben Beispiel stehen nach 120 Raten noch 248.647,51 € offen. Dieser Betrag muss nach Ende der Zinsbindung weiterfinanziert werden.
- Kürzere LaufzeitMit 25 statt 30 Jahren steigt die Rate auf 1.619,21 €, dafür sinken die Zinsen spürbar.
Tipps für ein besseres Ergebnis
- Nebenkosten aus EigenkapitalGrunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler kommen zum Kaufpreis dazu. Banken erwarten meist, dass sie aus eigenen Mitteln bezahlt werden.
- Sondertilgungen vereinbarenEin Recht auf jährliche Sondertilgungen, oft 5 % des Darlehens, verkürzt die Laufzeit, ohne die Rate zu erhöhen.
Annuitätendarlehen und Zinsbindung
Die meisten Baufinanzierungen in Deutschland sind Annuitätendarlehen: Die Rate bleibt gleich, der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt. Der Zins ist meist für 10, 15 oder 20 Jahre fest. Danach wird die Restschuld zu neuen Konditionen weiterfinanziert. Banken nennen statt der Laufzeit oft die anfängliche Tilgung in Prozent pro Jahr. Je höher sie ist, desto schneller ist der Kredit abbezahlt.
Eigenkapital und Finanzierungsanteil
Der Finanzierungsanteil ist der Darlehensbetrag in Prozent des Kaufpreises. Banken rechnen genauer mit dem Beleihungswert, den sie selbst festlegen und der meist etwas unter dem Kaufpreis liegt. Je niedriger der Anteil, desto günstiger sind in der Regel die Zinsen. Finanzierungen ganz ohne Eigenkapital sind möglich, aber teurer und riskanter.
Was nicht enthalten ist
Der Rechner arbeitet mit einem einzigen Zinssatz über die gesamte Laufzeit. Er berücksichtigt keine Kaufnebenkosten, keine Bereitstellungszinsen während der Bauphase, keine Förderkredite und keine Zinsänderung nach Ende der Zinsbindung. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch lassen sich gesondert berechnen.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die monatliche Rate bei einer Baufinanzierung?
Das hängt von Darlehensbetrag, Sollzins und Laufzeit ab. Bei 320.000 €, 3,6 % und 30 Jahren sind es 1.454,87 € im Monat.
Was ist die Restschuld?
Der Teil des Darlehens, der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht getilgt ist. Am Ende der Zinsbindung muss sie per Anschlussfinanzierung oder aus eigenen Mitteln beglichen werden.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Als Faustregel gilt: mindestens die Kaufnebenkosten, besser 20 % oder mehr des Kaufpreises. Mehr Eigenkapital senkt Darlehen, Zinsen und Risiko.
Kann ich nach zehn Jahren kündigen?
Ja. Nach § 489 BGB kann ein Darlehen mit festem Zins zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist gekündigt werden, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch bei 15 oder 20 Jahren Zinsbindung.
Welcher Anteil des Einkommens ist tragbar?
Als Orientierung gelten oft höchstens 35 bis 40 % des Haushaltsnettos für alle Kreditraten. Die Bank prüft das genauer mit einer Haushaltsrechnung.
Werden meine Angaben gespeichert?
Nein. Die Berechnung läuft im Browser.