Wohnfläche berechnen

1. 01Räume ausmessenLänge und Breite jedes Raums zwischen den fertigen Wänden messen, also ab Putz oder Verkleidung, und eintragen.
2. 02Anrechnung wählenFür jede Fläche angeben, ob sie voll, zur Hälfte oder gar nicht zählt. Räume mit Dachschräge in Streifen nach Raumhöhe aufteilen.
3. 03Ergebnis prüfenDie Wohnfläche nach WoFlV ablesen und optional die Fläche aus dem Mietvertrag eintragen, um die Abweichung zu sehen.

• Mietvertrag prüfenNachmessen, ob die angegebene Wohnfläche stimmt. Sie beeinflusst Miete, Mieterhöhungen und die Nebenkostenabrechnung.
• Wohnung inserierenVor der Vermietung oder dem Verkauf eine nachvollziehbare Wohnfläche mit Aufstellung der Räume erstellen.
• Dachgeschoss bewertenBei Wohnungen unter dem Dach zeigen, wie viel der Grundfläche wirklich als Wohnfläche zählt.

• Zimmer mit DachschrägeEin Zimmer von 4 × 5 m hat 20 m² Grundfläche. 3,3 m Tiefe liegen über 2 m Höhe (13,2 m², voll), 1,2 m zwischen 1 und 2 m (4,8 m², halb) und 0,5 m unter 1 m (2 m², nicht). Wohnfläche: 15,6 m².
• BalkonEin Balkon mit 6 m² zählt im Regelfall mit 1,5 m². Ist er besonders wertvoll, etwa durch Größe, Lage oder Ausrichtung, kann er bis zur Hälfte angerechnet werden, also mit 3 m².
• WintergartenEin unbeheizter Wintergarten von 12 m² zählt mit 6 m². Ist er beheizbar, wird er wie ein normaler Raum voll angerechnet.

• Lichte Höhe messenBei Dachschrägen die Stelle markieren, an der die Decke 2 m und 1 m über dem Boden liegt. Die Abstände zur Wand ergeben die Breite der Streifen.
• Nicht mit DIN 277 verwechselnBei Kaufobjekten wird manchmal die Netto-Raumfläche nach DIN 277 angegeben. Sie rechnet Flächen unter Schrägen voll und fällt deshalb größer aus.

Nach § 2 WoFlV zählen alle Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören, außerdem Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche geschlossene Räume sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen. Nicht dazu gehören Zubehörräume wie Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Dachböden, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen, ebenso Geschäftsräume und Räume, die nicht den Anforderungen des Bauordnungsrechts genügen.

Gemessen wird nach § 3 WoFlV zwischen den fertigen Bauteilen, also ab Vorderkante von Putz oder Verkleidung. Fest eingebaute Öfen, Heizkörper und Einbaumöbel stehen auf Wohnfläche. Nicht mitgezählt werden Schornsteine und Pfeiler, die höher als 1,50 m sind und mehr als 0,1 m² Grundfläche haben, Treppen mit mehr als drei Steigungen samt Treppenabsatz sowie Türnischen. Fenster- und Wandnischen zählen nur, wenn sie bis zum Boden reichen und tiefer als 0,13 m sind.

Die WoFlV gilt unmittelbar für geförderten Wohnraum. Bei frei finanzierten Wohnungen ziehen Gerichte sie in der Regel als Maßstab heran, wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart ist. Liegt die tatsächliche Fläche mehr als 10 % unter der vereinbarten, ist das nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich ein Mangel, der zur Mietminderung berechtigt, auch bei einer „ca.“-Angabe. Im Streitfall hilft eine Mieterberatung.