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Wohnfläche berechnen: Dachschräge, Balkon, Keller und die 10-%-Regel
Die Anrechnungsregeln der Wohnflächenverordnung, eine Dachschräge Schritt für Schritt, eine Beispielwohnung Raum für Raum und was eine Abweichung über 10 % im Mietvertrag bedeutet.
Von TooleemVeröffentlicht Fakten geprüft
Kurz gesagt
Nach der Wohnflächenverordnung zählen Flächen mit mindestens 2 m lichter Höhe voll, zwischen 1 und 2 m zur Hälfte und unter 1 m gar nicht. Balkone und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte; Keller, Dachboden und Garage zählen nicht. Im Beispiel unten schrumpft eine Wohnung mit 71,5 m² Grundfläche nach WoFlV auf 62,65 m². Steht im Mietvertrag mehr als 10 % zu viel, ist das nach dem Bundesgerichtshof ein Mangel.
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Geben Sie Räume, Raumhöhen unter der Schräge und Balkone ein: der Rechner wendet die Anrechnungsregeln der WoFlV an.
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Die Anrechnungsregeln auf einen Blick
| Fläche | Anrechnung |
|---|---|
| Lichte Höhe ab 2,00 m | voll (100 %) |
| Lichte Höhe ab 1,00 m und unter 2,00 m | zur Hälfte (50 %) |
| Lichte Höhe unter 1,00 m | gar nicht |
| Unbeheizbarer Wintergarten, Schwimmbad, ähnliche geschlossene Räume | zur Hälfte |
| Balkon, Loggia, Dachgarten, Terrasse | in der Regel ein Viertel, höchstens die Hälfte |
| Keller, Dachboden, Waschküche, Heizungsraum, Garage | gar nicht (keine Wohnfläche) |
Gemessen wird zwischen den fertigen Wänden, ab Vorderkante von Putz oder Verkleidung (§ 3 Abs. 1 WoFlV). Mitgezählt werden Fußleisten, Heizkörper, eingebaute Badewannen und Einbauschränke; abgezogen werden unter anderem Schornsteine und Pfeiler über 1,50 m Höhe mit mehr als 0,1 m² Grundfläche, Treppen mit mehr als drei Stufen und flache Fensternischen.
Die Dachschräge richtig ausmessen
Unter einer Schräge kommt es darauf an, wo die Decke genau 1 m und wo sie genau 2 m hoch ist. Bei bekannter Dachneigung und Kniestockhöhe lassen sich die beiden Linien ausrechnen:
Abstand von der Wand bis zur Höhe h = (h − Kniestock) ÷ tan(Dachneigung)
Rechenbeispiel
Schlafzimmer 5 × 4 m, Kniestock 0,80 m, Dachneigung 40°
- Höhe 1 m ist erreicht nach (1,00 − 0,80) ÷ tan 40° = 0,238 m.
- Höhe 2 m ist erreicht nach (2,00 − 0,80) ÷ tan 40° = 1,430 m.
- Streifen unter 1 m: 0,238 × 5 = 1,19 m², zählt nicht.
- Streifen 1 bis 2 m: (1,430 − 0,238) × 5 = 5,96 m², zählt zur Hälfte: 2,98 m².
- Rest ab 2 m: (4,00 − 1,430) × 5 = 12,85 m², zählt voll.
0 + 2,98 + 12,85 = 15,83 m² statt 20,00 m² Grundfläche
Ohne Neigungsangabe misst man direkt: Mit einem Zollstock die Stellen markieren, an denen die Decke 1,00 m und 2,00 m hoch ist, und die Abstände zur Wand messen.
Eine Beispielwohnung, Raum für Raum
| Raum | Grundfläche | Anrechnung | Wohnfläche |
|---|---|---|---|
| Wohnzimmer (Höhe 2,50 m) | 22,40 m² | voll, abzüglich Schornstein 0,45 × 0,40 m | 22,22 m² |
| Schlafzimmer unter der Schräge | 20,00 m² | nach Höhe, siehe oben | 15,83 m² |
| Küche | 9,80 m² | voll | 9,80 m² |
| Bad (mit Badewanne) | 6,20 m² | voll, Wanne zählt mit | 6,20 m² |
| Flur | 7,10 m² | voll | 7,10 m² |
| Balkon | 6,00 m² | ein Viertel | 1,50 m² |
| Kellerabteil | 5,00 m² | keine Wohnfläche | 0,00 m² |
| Summe | 76,50 m² | 62,65 m² |
Wer einfach alle Grundflächen ohne Keller zusammenzählt, kommt auf 71,50 m². Der Unterschied zur WoFlV-Fläche beträgt fast 9 m², das sind 12,4 %.
Die 10-%-Regel im Mietvertrag
Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen, ist das nach dem Bundesgerichtshof (Urteil vom 24. März 2004, VIII ZR 295/03) grundsätzlich ein Mangel der Mietsache. Der Mieter muss dann nicht zusätzlich beweisen, dass ihn die kleinere Fläche im Alltag beeinträchtigt.
Rechenbeispiel
Angegeben „ca. 72 m²“, gemessen 62,65 m²
(72,00 − 62,65) ÷ 72,00 = 13,0 %
Die Abweichung liegt über 10 %. Die Miete kann in der Regel im Verhältnis der Abweichung gemindert werden, hier um rund 13 %. Bei frei finanziertem Wohnraum ziehen Gerichte die WoFlV als Maßstab heran, wenn der Vertrag keine andere Berechnung vereinbart. Vor einer Minderung lohnt eine Beratung beim Mieterverein.
Häufige Fehler beim Messen
- Rohbaumaße statt lichter Maße: Putz und Verkleidung verkleinern jeden Raum um einige Zentimeter je Wand.
- Treppe mitgezählt: Treppen mit mehr als drei Stufen und ihre Absätze fallen heraus.
- Balkon voll angesetzt: Ohne besondere Vereinbarung zählt er zu einem Viertel.
- DIN 277 mit WoFlV verwechselt: Die DIN 277 ermittelt Grund- und Nutzflächen für Gebäude, nicht die Wohnfläche für Miete oder Förderung, und kommt meist auf höhere Werte.
Für die Kaufnebenkosten einer Wohnung, deren Fläche Sie jetzt kennen, hilft der Grunderwerbsteuer-Rechner.
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Quellen
Die Zahlen und Regeln in diesem Ratgeber stammen aus diesen Dokumenten.
- Wohnflächenverordnung (WoFlV), §§ 2 bis 4Bundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.deZur Wohnfläche gehörende Grundflächen, Ermittlung der Grundfläche, Anrechnung nach Raumhöhe und für Balkone.
- Wohnflächenverordnung (WoFlV), § 3 Ermittlung der GrundflächeBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.deLichte Maße, einzubeziehende und außer Betracht bleibende Flächen.
- BGH, Urteil vom 24. März 2004, VIII ZR 295/03BundesgerichtshofAbweichung der Wohnfläche um mehr als 10 % als Mangel der Mietsache.
Fakten geprüft
Allgemeine Information, keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Regeln ändern sich; prüfen Sie die genannten Quellen für Ihren Fall.
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