Kalkulator KPR

1. 01Masukkan harga properti dan DPHarga rumah dan uang muka yang disiapkan. Jumlah KPR (plafon) terhitung otomatis: harga dikurangi DP — bisa juga diisi manual.
2. 02Isi bunga dan jangka waktuBunga per tahun dari penawaran bank (misalnya bunga fixed-nya) dan tenor dalam tahun — umumnya 10 sampai 25 tahun.
3. 03Tambahkan penghasilan (opsional)Isi penghasilan bersih bulanan dan cicilan lain untuk melihat rasio angsuran terhadap penghasilan — indikator kasar keterjangkauan.
4. 04Baca hasil dan tabel angsuranAngsuran per bulan, LTV, total yang dibayar, total bunga, dan tabel bulan-per-bulan muncul seketika.

• Cek keterjangkauan sebelum berburu rumahSebelum jatuh cinta pada rumah tertentu, hitung dulu: harga sekian dengan DP sekian berarti angsuran berapa — dan apakah masuk sekitar 30% penghasilan.
• Membandingkan skenario DPDP 10% vs 20% pada rumah yang sama: lihat bedanya di angsuran bulanan, LTV, dan total bunga sepanjang tenor.
• Melihat efek tenor KPRTenor 15 vs 25 tahun: angsuran lebih ringan, tapi tabel menunjukkan berapa ratus juta selisih total bunganya.

• Rumah Rp 500 juta, DP 20%, bunga 8%, 20 tahunPlafon Rp 400 juta. Angsuran anuitas ±Rp 3.346.000 per bulan; total dibayar ±Rp 803 juta — total bunga ±Rp 403 juta sepanjang 20 tahun.
• Skenario yang sama, tenor 15 tahunAngsuran naik ke ±Rp 3.822.000, tapi total bunga turun menjadi ±Rp 288 juta — hemat ±Rp 115 juta dibanding tenor 20 tahun.

• Hitung dengan bunga floating jugaKalau produk KPR yang Anda incar memakai skema fixed lalu floating, masa fixed akan berakhir dan bunga floating bisa jauh lebih tinggi. Jalankan simulasi kedua dengan bunga floating yang wajar (tanyakan riwayatnya ke bank) supaya tidak kaget.
• DP lebih besar = dua keuntunganDP besar menurunkan angsuran DAN menurunkan LTV — yang sering berarti bunga penawaran lebih baik.
• Siapkan biaya di luar harga rumahProvisi, appraisal, notaris/AJB, BPHTB, dan asuransi umumnya menambah beberapa persen dari harga — anggarkan terpisah dari DP.

Angsuran KPR memakai rumus anuitas yang sama dengan pinjaman biasa: plafon × bunga bulanan ÷ (1 − (1 + bunga bulanan)^−jumlah bulan). Yang membedakan KPR adalah ukurannya: plafon ratusan juta dan tenor belasan-puluhan tahun membuat total bunga sering mendekati atau melebihi pokok. Karena itu tabel angsuran penting: ia menunjukkan bahwa di tahun-tahun awal sebagian besar angsuran Anda adalah bunga, dan pokok baru terkikis cepat di paruh kedua tenor.

Banyak produk KPR menawarkan skema seperti "fixed 4,7% selama 3 tahun" — setelah masa fixed berakhir, bunga pindah ke floating yang mengikuti kebijakan bank dan suku bunga acuan, dan bisa lebih tinggi dari bunga promo. Skema ini umum tapi bukan satu-satunya; ada juga produk dengan bunga fixed lebih panjang atau struktur berbeda, jadi selalu cek skema bunga penawaran Anda secara spesifik. Kalkulator ini memakai satu bunga tetap, jadi cara pakai yang bijak untuk produk fixed-floating: simulasikan dua kali — sekali dengan bunga fixed untuk melihat angsuran awal, sekali dengan perkiraan floating untuk melihat beban setelahnya.

LTV (loan-to-value) adalah rasio plafon terhadap nilai properti — DP 20% berarti LTV 80%. Regulator menetapkan batas LTV yang dapat berubah mengikuti kebijakan, dan bank menetapkan syarat sendiri per profil nasabah dan tipe properti. Kalkulator menampilkan LTV dari angka Anda supaya mudah dibandingkan dengan syarat penawaran; angka DP minimum yang berlaku selalu dikonfirmasi ke bank.

Bank menilai kemampuan bayar antara lain dari rasio total cicilan terhadap penghasilan — patokan yang lazim di kisaran 30-40%, berbeda antar bank dan profil. Isi kolom penghasilan dan cicilan lain di kalkulator untuk melihat rasio Anda; bila hasilnya tinggi, kalkulator memberi catatan. Ini indikator kasar untuk perencanaan, bukan keputusan bank.

Selain DP dan angsuran, transaksi KPR nyata melibatkan biaya provisi dan administrasi bank, appraisal, asuransi jiwa dan kebakaran, jasa notaris/PPAT, serta pajak dan bea (seperti BPHTB) — totalnya umumnya beberapa persen dari harga properti. Kalkulator tidak menghitung pos-pos ini karena besarannya berbeda-beda; tanyakan rinciannya ke bank dan pengembang.

Semua perhitungan terjadi di browser; harga, DP, dan penghasilan yang Anda masukkan tidak dikirim ke server. Hasilnya perkiraan edukatif dengan bunga tetap — bukan penawaran kredit, bukan cek kelayakan, dan bukan nasihat keuangan.

Bagaimana cara menghitung angsuran KPR per bulan?

Masukkan harga rumah, DP, bunga per tahun, dan tenor. Kalkulator memakai rumus anuitas dan menampilkan angsuran bulanan plus tabel lengkapnya.

Kenapa hasil simulasi beda dengan simulasi bank?

Bank menghitung dengan skema bunga (sering fixed-floating, tapi bervariasi antar produk), biaya, dan asuransi spesifik penawarannya. Kalkulator ini memakai satu bunga tetap — cocok untuk membandingkan skenario, bukan menggantikan penawaran bank.

Apa itu LTV di hasil kalkulator?

Rasio plafon KPR terhadap harga properti. DP 20% = LTV 80%. Makin rendah LTV, umumnya makin baik posisi tawar bunga Anda.

Berapa DP minimal untuk KPR?

Bergantung kebijakan regulator yang berlaku, bank, profil Anda, dan tipe properti — beberapa program bahkan menawarkan DP sangat rendah. Konfirmasi angka pastinya ke bank; kalkulator menerima nilai DP berapa pun untuk simulasi.

Apa bedanya bunga fixed dan floating di KPR?

Fixed: bunga tetap selama periode tertentu (sering 1-5 tahun pertama, tergantung produk). Floating: setelahnya bunga mengikuti kebijakan bank dan bisa naik-turun. Banyak produk KPR memakai skema ini, tapi tidak semua — cek skema bunga penawaran Anda, dan simulasikan fixed serta floating secara terpisah untuk melihat rentang angsuran.

Berapa sebaiknya angsuran dibanding gaji?

Patokan umum: total cicilan sekitar 30% penghasilan (sebagian bank sampai ~40% untuk profil tertentu). Kolom penghasilan opsional menghitung rasio Anda otomatis.

Apakah biaya notaris dan pajak ikut dihitung?

Tidak — provisi, appraisal, notaris, BPHTB, dan asuransi berbeda-beda per transaksi dan tidak dihitung. Anggarkan beberapa persen dari harga properti untuk pos-pos ini.

Apakah data saya disimpan?

Tidak. Semua perhitungan terjadi di browser Anda; tidak ada angka yang dikirim ke server.