Simulador de financiamento imobiliário

1. 01Informe valor do imóvel, entrada e taxaO valor financiado é calculado automaticamente como valor do imóvel menos a entrada, e você também pode digitar o valor. Depois, informe a taxa de juros nominal ao ano.
2. 02Escolha o prazo e o sistema de amortizaçãoInforme o prazo em anos e escolha a Tabela Price (parcela fixa) ou o SAC (parcela que começa mais alta e vai diminuindo).
3. 03Veja a parcela, os juros e o percentual financiadoVocê vê a parcela mensal, o total de juros, o percentual financiado e a tabela de amortização completa. Se informar a renda líquida, também aparece o comprometimento da renda.

• Estimar a parcelaVeja antes qual deve ser a parcela para um valor de imóvel, uma entrada, uma taxa e um prazo, antes de se comprometer com a compra.
• Ver se cabe no orçamentoInforme a renda líquida mensal e as outras parcelas que você já paga para ver o comprometimento da renda. É uma estimativa para ajudar a pensar, não uma análise de crédito.
• Comparar valores de entradaTeste uma entrada maior e uma menor para ver como mudam o valor financiado, o percentual financiado e o total de juros.
• Comparar prazos e sistemasCompare 20 e 30 anos, ou Tabela Price e SAC, para entender a troca entre uma parcela menor e mais juros no total.

• Imóvel de R$ 500.000, entrada de R$ 100.000, 10% ao ano, 30 anos, Tabela PriceUm financiamento de R$ 400.000, com 80% financiado. Pela Tabela Price, a parcela fica em cerca de R$ 3.510,29 durante todo o prazo, com um total de juros de aproximadamente R$ 863.703. No SAC, com os mesmos números, a primeira parcela seria de R$ 4.444,44, a última de R$ 1.120,37, e o total de juros cairia para cerca de R$ 601.667.
• Imóvel de R$ 400.000, entrada de R$ 120.000, 9% ao ano, 20 anos, SACUm financiamento de R$ 280.000, com 70% financiado. A primeira parcela é de R$ 3.266,67 e a última de R$ 1.175,42, porque os juros incidem sobre um saldo que diminui a cada mês.
• Financiamento de R$ 250.000 a 0% em 10 anosCom juros zero, o total pago é igual ao valor financiado e a parcela é o valor dividido pelo número de meses, aqui cerca de R$ 2.083,33.

• Prazo maior custa maisUm prazo maior diminui a parcela, mas costuma aumentar bastante o total de juros. Compare o custo total, e não só a parcela.
• Uma entrada maior ajudaUma entrada maior reduz o valor financiado, o percentual financiado e o total de juros.
• Não olhe só para a parcelaCompare propostas pelo total de juros e pelo custo total ao longo do contrato, e não só pela parcela, que pode esconder um financiamento mais caro.
• Um financiamento real tem mais custosNo contrato real entram seguros, tarifas e, em muitos casos, correção do saldo devedor. Esta é uma estimativa simplificada, com uma única taxa fixa.

A parcela mensal é o valor pago todo mês, com amortização e juros. O total de juros é tudo o que você paga de juros durante o contrato. O percentual financiado é o valor financiado dividido pelo valor do imóvel, em porcentagem, e as instituições costumam limitar esse percentual. O comprometimento da renda é a parcela (mais as outras parcelas que você já paga) dividida pela renda líquida mensal, e as instituições usam esse número como um dos critérios. Na Tabela Price a parcela é fixa; no SAC ela diminui com o tempo.

Na Tabela Price, a parcela é calculada para ser igual todo mês: parcela = P · i / (1 − (1 + i)^(−n)), em que P é o valor financiado, i é a taxa mensal (taxa anual / 12 / 100) e n é o número de meses. No SAC, a amortização (P / n) é fixa e os juros incidem sobre o saldo restante, então a parcela vai diminuindo. Com juros zero, a parcela é o valor dividido pelo número de meses. O cálculo usa fórmulas padrão de financiamento e os valores que você digita, sem ligação com nenhuma instituição e sem análise de crédito.

A calculadora usa taxa nominal anual e divide por 12 para chegar à taxa do mês. Se a proposta informa a taxa ao mês, multiplique por 12 antes de digitar. Se ela informa a taxa efetiva ao ano, o número digitado aqui vai gerar uma parcela um pouco maior que a real, porque a taxa efetiva já embute a capitalização mensal.

Uma entrada maior diminui o valor financiado e o percentual financiado, o que reduz a parcela e o total de juros. Um prazo maior espalha a dívida por mais meses, diminuindo a parcela, mas aumentando o total de juros, porque os juros correm por mais tempo. Uma taxa maior aumenta tanto a parcela quanto o total de juros. Testar algumas combinações lado a lado é o jeito mais rápido de ver essas trocas.

O percentual financiado é o valor financiado dividido pelo valor do imóvel. Um financiamento de R$ 400.000 para um imóvel de R$ 500.000 é 80% financiado; um de R$ 300.000 para o mesmo imóvel é 60%. Um percentual menor significa pegar emprestado uma parte menor do preço e colocar mais dinheiro próprio, o que normalmente quer dizer menos juros no total. As instituições costumam ter um limite para esse percentual, então ele é um dos primeiros números que olham. A calculadora mostra o percentual automaticamente a partir do valor do imóvel e da entrada.

O comprometimento da renda mostrado aqui é uma referência aproximada, não uma análise de crédito. As instituições avaliam esse número junto com histórico de crédito, emprego, outras dívidas, o percentual financiado e as próprias regras. Um número que parece confortável aqui pode ser recusado, e um que parece alto pode ser aprovado com outros fatores fortes. Use o número como ponto de partida para conversar com a instituição.

Esta é uma estimativa educativa e não é orientação sobre financiamento imobiliário, financeira, bancária ou tributária, nem oferta de crédito. As condições reais variam conforme a instituição, o perfil de crédito, o percentual financiado, a renda, tarifas, seguros, correção do saldo, regras de amortização antecipada e outras condições. A calculadora não faz análise de crédito e não substitui a simulação da instituição nem a orientação de um profissional.

Tudo acontece no seu navegador. O valor do imóvel, a entrada, a taxa, o prazo, a renda e todos os resultados não são enviados, não ficam salvos no localStorage nem no IndexedDB e não vão para a análise de uso. A análise de uso mede só o uso geral, como uma visita à página e o primeiro uso bem-sucedido, sem nenhum valor ou resultado. Recarregar a página apaga tudo.

O que é um simulador de financiamento imobiliário?

É uma ferramenta que estima a parcela, o total de juros, o percentual financiado e a tabela de amortização de um financiamento a partir do valor do imóvel, da entrada, da taxa de juros, do prazo e do sistema de amortização.

Como a parcela é calculada?

Na Tabela Price, a parcela é igual todo mês, pela fórmula parcela = P · i / (1 − (1 + i)^(−n)). No SAC, cada parcela tem uma amortização fixa mais os juros sobre o saldo restante, então ela vai diminuindo. Com juros zero, a parcela é o valor dividido pelo número de meses.

Qual a diferença entre Tabela Price e SAC?

Na Tabela Price a parcela é fixa, e no começo uma parte maior dela vai para os juros. No SAC você amortiza o mesmo valor todo mês, então a parcela começa mais alta e vai caindo, normalmente com menos juros no total.

Como a entrada afeta o financiamento?

Uma entrada maior reduz o valor que você pega emprestado, então o valor financiado, o percentual financiado, a parcela e o total de juros diminuem. Uma entrada menor faz o contrário: mais valor financiado, percentual financiado maior e mais juros ao longo do prazo.

O que é o percentual financiado?

É o valor financiado dividido pelo valor do imóvel, em porcentagem. Por exemplo, R$ 400.000 financiados em um imóvel de R$ 500.000 são 80%. As instituições costumam limitar esse percentual.

A proposta que recebi informa a taxa ao mês. O que eu digito?

Multiplique a taxa mensal por 12 e digite o resultado como taxa anual. A calculadora divide por 12 de novo e usa a mesma taxa mensal em cada parcela.

O cálculo inclui seguros, tarifas e correção do saldo?

Não. O cálculo considera só amortização e juros. Seguros, tarifas, correção do saldo devedor e custos da compra, como escritura e registro, não entram e podem aumentar o custo real. Trate o resultado como uma estimativa de amortização e juros, não como o custo total.

O comprometimento da renda é uma aprovação?

Não. É só uma estimativa educativa, não uma análise de crédito nem uma orientação. As instituições avaliam muitos fatores, então use o número como ponto de partida e confirme com a instituição.

Algo do que eu digito é enviado?

Não. Todo o cálculo acontece no seu navegador. O valor do imóvel, a entrada, a taxa, o prazo, a renda e os resultados não são enviados, não ficam salvos e não vão para a análise de uso.