Keuangan
KPR Bunga Fixed lalu Floating: Simulasi Cicilan Setelah Masa Promo
Cara kerja KPR fixed lalu floating, simulasi cicilan Rp500 juta setelah promo pada tiga tingkat bunga, uji kemampuan bayar, take over, dan pertanyaan untuk bank.
Oleh TooleemTerbit Fakta diperiksa
Jawaban singkat
Pada KPR "fixed lalu floating", bunga dikunci beberapa tahun pertama, lalu mengikuti bunga mengambang bank, dan cicilan dihitung ulang dari sisa pokok saat masa fixed berakhir. Untuk KPR Rp500 juta 20 tahun dengan bunga fixed 4,5% selama 3 tahun, cicilan awal Rp3.163.247. Jika bunga floating kemudian 11%, cicilan melonjak menjadi Rp4.889.056 (naik 54,6%). Siapkan anggaran untuk cicilan setelah promo, bukan hanya cicilan promo.
Hitung sendiri
Kalkulator KPR
Simulasikan KPR dengan suku bunga dan tenor Anda sendiri, lalu lihat cicilan dan total bunganya.
Di halaman ini
Cara kerja bunga fixed lalu floating
- Selama masa fixed (biasanya 1 sampai 5 tahun), bunga dan cicilan tetap.
- Setelah masa fixed, bunga mengikuti suku bunga mengambang bank, yang bisa berubah berkala.
- Cicilan baru dihitung dari sisa pokok dan sisa tenor dengan bunga floating, memakai metode anuitas.
- Karena di tahun-tahun awal anuitas porsi bunga besar, sisa pokok setelah 3 tahun masih sekitar 90% dari pinjaman.
cicilan baru = sisa pokok × i ÷ (1 − (1 + i)^−sisa bulan) i = bunga floating ÷ 12
Simulasi: Rp500 juta, 20 tahun, fixed 4,5% selama 3 tahun
| Bunga floating | Cicilan tahun 1 sampai 3 | Cicilan tahun 4 sampai 20 | Kenaikan | Total bunga 20 tahun |
|---|---|---|---|---|
| 9% | Rp3.163.247 | Rp4.318.896 | +36,5% | Rp494.931.583 |
| 11% | Rp3.163.247 | Rp4.889.056 | +54,6% | Rp611.244.244 |
| 13% | Rp3.163.247 | Rp5.489.202 | +73,5% | Rp733.674.135 |
Sebagai pembanding, KPR yang sama dengan bunga 9% sejak awal punya cicilan Rp4.498.630 dan total bunga Rp579.671.147. Promo fixed rendah menurunkan cicilan awal, tetapi total biaya sangat bergantung pada bunga floating sesudahnya.
Uji kemampuan bayar sebelum akad
Banyak bank memakai batas cicilan sekitar sepertiga penghasilan. Uji batas itu dengan cicilan setelah promo, bukan cicilan promo:
| Skenario | Cicilan | Penghasilan minimal |
|---|---|---|
| Masa fixed 4,5% | Rp3.163.247 | Rp10.544.156 |
| Setelah promo, floating 11% | Rp4.889.056 | Rp16.296.852 |
Pindah KPR (take over) setelah masa fixed
Jika bunga floating bank Anda tinggi, take over ke bank lain dengan bunga fixed baru bisa menurunkan cicilan. Contoh: sisa pokok Rp450.446.181 dipindah dengan bunga 8% untuk sisa 17 tahun memberi cicilan Rp4.046.164. Hitung biayanya: provisi, administrasi, penilaian agunan, notaris, dan penalti pelunasan di bank lama. Dengan biaya 1,5% dari sisa pokok (sekitar Rp6,76 juta), selisih cicilan dibanding floating 11% (Rp842.892 per bulan) menutup biaya itu dalam kurang dari 9 bulan.
Yang perlu ditanyakan ke bank
- Berapa lama masa fixed, dan berapa bunga floating saat ini (bukan hanya bunga promo)?
- Bagaimana bunga floating ditentukan dan seberapa sering bisa berubah?
- Berapa penalti pelunasan sebagian atau penuh, selama dan setelah masa fixed?
- Apakah ada batas atas kenaikan bunga (cap)?
- Berapa biaya provisi, administrasi, asuransi jiwa, dan asuransi kebakaran?
Untuk membandingkan dengan kredit berbunga flat, lihat kalkulator bunga flat.
Hitung sendiri
Kalkulator KPR
Simulasikan KPR dengan suku bunga dan tenor Anda sendiri, lalu lihat cicilan dan total bunganya.
Alat yang dipakai di panduan ini
Sumber
Angka dan aturan dalam panduan ini berasal dari dokumen berikut.
- Tips Memilih KPR yang Ramah di KantongOtoritas Jasa Keuangan (Sikapi Uangmu)Panduan OJK untuk konsumen tentang memilih KPR.
- Mengenal Jenis-jenis Suku Bunga BankOtoritas Jasa Keuangan (Sikapi Uangmu)Metode anuitas yang umum dipakai untuk KPR.
Fakta diperiksa
Informasi umum, bukan nasihat hukum, pajak, atau keuangan. Aturan bisa berubah; periksa sumbernya untuk kasus Anda.