Calcul du taux d’endettement et de la capacité d’emprunt

1. 01Indiquer vos revenus et vos créditsSaisissez les revenus nets mensuels du foyer avant impôt et les mensualités des crédits en cours, assurance comprise.
2. 02Décrire le prêt envisagéIndiquez le montant, le taux nominal, la durée en années et le taux de l’assurance emprunteur.
3. 03Lire le résultatLe taux d’endettement s’affiche avec la mensualité, la capacité d’emprunt à 35 %, le reste à vivre et le coût du crédit.

• Préparer un achat immobilierConnaître le budget finançable avant de visiter des biens ou de rencontrer un courtier.
• Comparer des duréesVoir l’effet d’un prêt sur 20 ou 25 ans sur la mensualité, le taux d’endettement et le coût total.
• Solder un petit créditMesurer ce que rapporte le remboursement d’un crédit auto ou à la consommation avant une demande de prêt.

• Un foyer qui gagne 4 000 € net par moisSans autre crédit, la mensualité maximale est de 1 400 €. À 3,5 % sur 25 ans avec une assurance de 0,30 %, elle finance environ 266 300 €.
• Un prêt de 250 000 €À 3,5 % sur 25 ans, la mensualité est de 1 251,56 € hors assurance et de 1 314,06 € avec une assurance de 0,30 %, soit un taux d’endettement de 32,9 % pour 4 000 € de revenus. Intérêts et assurance coûtent 144 217,68 € sur la durée du prêt.
• Avec un crédit auto de 300 € par moisPour les mêmes revenus, la mensualité maximale tombe à 1 100 € et la capacité d’emprunt à environ 209 200 €.

• L’assurance compteLe taux d’endettement se calcule assurance emprunteur comprise : une assurance moins chère augmente la capacité d’emprunt.
• Allonger la durée a ses limitesPasser de 20 à 25 ans augmente la capacité d’emprunt, mais la norme du HCSF ne permet pas de dépasser 25 ans, sauf différé pendant une construction ou des travaux.
• Le reste à vivreAu-delà du taux, la banque regarde la somme qui reste chaque mois après les crédits, surtout pour les revenus modestes.

Depuis le 1er janvier 2022, une décision du Haut Conseil de stabilité financière s’impose aux banques : le taux d’effort des emprunteurs ne doit pas dépasser 35 % de leurs revenus nets avant impôt, assurance comprise, et la durée du crédit ne doit pas dépasser 25 ans, ou 27 ans avec un différé pendant une construction. Les banques peuvent déroger à ces critères pour 20 % de leur production trimestrielle de crédits immobiliers, dont la plus grande part est réservée à l’achat d’une résidence principale. La règle est toujours en vigueur en 2026.

Taux d’endettement = mensualités de crédit, assurance comprise ÷ revenus nets mensuels. Mensualité = C × t ÷ (1 − (1 + t)^−n), où C est le capital, t le taux annuel divisé par 12 et n le nombre de mois. L’assurance est calculée sur le capital emprunté : C × taux d’assurance ÷ 12. La capacité d’emprunt est la mensualité maximale divisée par le coût mensuel d’un euro emprunté.

Les banques retiennent les revenus nets avant impôt : salaires, revenus d’indépendant sur plusieurs années, pensions, et souvent une partie seulement des revenus locatifs. Les primes irrégulières sont prises avec prudence. Le résultat du calculateur reste une estimation, à confirmer avec la banque ou un courtier.